财信发展（000838）2022年年度董事会经营评述内容如下：
(资料图)
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2022年，我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。二、报告期内公司从事的主要业务（一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在8个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：1、重庆市场分析重庆楼市调控节奏与全国趋同，政策内容聚焦于刺激居民置业需求为主，降利率、降首付、刺激市场需求，加快城市更新，推进成渝地区双城经济圈建设，加大金融信贷政策支持力度，降低客群还款压力，放宽企业融资力度，满足购房者合理住房需求。重庆公积金贷款再放宽，优化认定标准、降首付、提额度、川渝“互认互贷”。重庆于12月中下旬推出精准化调控策略“渝15条”，政策信号强，维度广，鼓励刚需改善住房需求，市场短期刺激效应明显。2022年中心城区供地规模大幅回落，全年供地55宗，总成交体量仅612万平方米，平均楼面均价5,766元/平方米，同比下滑17%，溢价率仅1.66%，为2016年以来最低水平。受宏观环境影响，市场信心不足，商品房成交持续触底，房企投资信心不足，谨慎拿地。市场端：2022年受全国楼市大环境等因素影响，2022年重庆中心城区商品房市场全年供应1,199.25万平方米，同比下降52%，成交1,312.52万平方米，同比下降52%; 住宅市场表现尤为冷淡，供销量下滑显著，全年供应585.26万平方米，同比下滑 65%，成交584.77万平方米，成交量创历年新低，高地价及核心区项目成交拉动，整体均价上扬至14,653元/平方米。市场整体呈现供销双降，成交均价维稳的趋势。市场成交向中心城区核心楼市板块收缩，改善型产品主导市场成交。2、连云港市场分析连云港楼市政策呈持续宽松趋势，降低购房门槛、降低购房成本、释放置业需求是贯穿全年的楼市政策基调。自 4月起陆续发布降首付、购房补贴、公积金政策放宽、下调房贷利率等楼市政策，随着政策利好接连释放，房企复苏势头进一步加强，购房者对房地产的信心也将重建。2022年，房地产市场进入深度调整期。延续了 2021年土拍行情，土地市场一直处于冷静期。上半年土地供应放缓，市区仅13宗土地成功出让，下半年起供应开闸。全市全年共计出让涉宅用地67宗，可建筑体量约641万平方米，土地成交金额约219亿元，成交楼面价3,415元/平方米。商品房市场全年低位运作，客户置业信心不足等因素导致的市场下行趋势，加剧置业者房地产市场持观望情绪，导致置业需求受到抑制。全年成交商品房住宅22,611套，成交面积约291万平方米，成交总金额265亿元，成交面积同比下降58%，成交金额同比下降55%。整体市场由置换房客户主导，二手房挤压刚需市场，导致改善类新房成交占比呈现上升趋势，全年商品房成交均价9,093元/平方米，同比上升6.49%。3、常州市场分析常州全年深化因城施策方针，调控政策为楼市托底。购房条件逐步放宽，降低首付比例，提升公积金贷款额度，降低购房门槛，扩大购房人群。同时取消二手房限售，提升二手房市场活跃度，挤压市场改善类客户群体，形成短期刺激。常州市持续优化房地产政策环境，助力楼市回暖。常州市区2022年累计供应经营性用地52宗，总建面510万平方米，成交51宗，成交总建面504万平方米，土地供应量同比增长10%，成交量同比增长21%，成交楼面价回落，为10,124元/平方米，同比降低13%。土地供应成交集中在第四季度，以政府平台托底。土地市场表现低迷，房企受限资金压力收缩布局。2022年市场延续 2021年四季度以来的下行压力，行业信心低位、市场需求受到抑制，市场供销表现低迷。市区全年供应239万平方米，成交198万平方米，供应同比下降56%，成交同比下降57%，成交均价19,702元/平方米，同比上升2%。整体呈现供过于求的状态，房价涨幅收窄。截止12月末商品房住宅狭义库存约384万平方米，去化周期23.3个月，去化压力严峻。4、镇江市场分析2022年镇江房地产政策持续宽松，政策多方位解绑促进楼市回暖。全年政策涉及契税补贴、购房补贴、公积金利率及提取条件等多项政策，在延续中央保交楼的基调之上，近一步优化资金监管制度，从而振奋客户置业信心，促进房地产平稳发展。2022年镇江土地市场共计挂出15宗涉宅土地，其中流拍 1宗，成交14宗。成交总建筑面积143万平方米，同比2021年下滑32%，楼面均价4,611元/平方米，同比下降7%。2022年镇江出让土地多为核心城区优质地块，受商品房市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，无新进房企拿地，政府平台托底成交为主流。2022年镇江商品住宅推售节奏放缓，成交量达到近五年新低，成交均价维稳，库存持续走低。商品房市场整体以刚需、刚改产品主导，改善类产品客户观望情绪强烈。全年共计供应商品房住宅207.4万平方米，成交305万平方米，供应同比下降55%，成交同比下降39%，成交均价9,599元/平方米，同比下降5%。5、威海市场分析全年楼市政策环境宽松，以中央政策为主导，威海本地楼市政策发布较少，因城施策内容主要聚焦于公积金政策放宽，提升贷款额度、放开户籍限制、降低首付，以刺激楼市回暖为导向。全年供应15宗土地，可开发建筑体量119万平方米，同比下降77%；成交16宗土地，可开发建筑体量92万平方米，同比下降81%。成交楼面价1,828元/平方米，同比下降18%。商品房市场寒气传导，土地市场近乎停摆，开发企业投资收紧，成交土地均为挂牌成交。全年供应商品房住宅 4,463套，共计 52.37万平方米，供应面积同比下降 67%，成交8,995套，共计104万平方米，同比下降38%，成交均价11,433元/平方米，同比下降3%。受全国楼市下行影响，威海成交量下滑明显。开发企业商品房住宅供应计划推后，以去库存为主.叠加土地市场遇冷影响，全年供应量收紧。下半年市场成交量较上半年虽有一定提升，但仍处于历史低位。6、石家庄市场分析以执行“房住不炒”为政策导向，加快城市更新进程。同时发布《关于稳定全市经济运行的若干措施》以及20项配套政策，配合公积金放宽政策、利率下调政策、“带押过户”政策等多项利好政策，促进石家庄房地产市场健康有序发展。全年商住用地供给219万平方米，成交174万平方米，总建筑面积约416万平方米，成交金额187.29亿元，成交体量同比下降 29%。石家庄土地市场遇冷，成交收缩。品牌房企取地占比上升，中小企业投资收紧，地方国企托底力度持续加大。商品房住宅供应200万平方米，成交269万平方米，均价14,095元/平方米，成交量同比下降29%，成交均价同比下降4%。楼市持续筑底，供需双降，城市分化加剧。市场整体任以刚需产品去库存为主，改善类标杆项目拉高结构均价。7、天津市场分析2022年天津楼市政策由紧转松，步调上紧跟中央步伐，并在此基础上深化因城施策。天津多部门密集发布调控政策，在公积金贷款额度、房贷利率方面有着重大突破，在楼市的短期刺激上有明显效果。下半年政策重点转向以扩大购房人群为导向，先后发布天津十二条、调整购房积分政策、放宽落户条件等多条政策，为天津楼市复苏奠定基础。2022年天津成交商品房用地49宗，共计491.6万平方米，成交楼面价6,779元/平方米，成交量同比下降62%，成交楼面价同比下降16%。全年共计进行4轮集中土拍，首轮土拍受2021年政策影响处于市场冰点，第二轮、第三轮集中土拍以国企主导，第四轮集中土拍出现回暖迹象，2022年天津商品房住宅市场受宏观环境影响，整体呈现供应量收窄，市场规模萎缩严重的状态。全年供应657.2万平方米，同比下降44%，全年成交量799.6万平方米，同比下降36%，成交均价17,402元/平方米，同比上升2%。天津商品房住宅狭义存量约为2,151万平方米，去化周期约32个月，后市去化压力大，存量销售仍是市场主旋律。8、惠州市场分析惠州楼市政策以2022年8月为转折点，8月前调控政策趋稳，降利降息稳楼市倾向明显，利好政策发布频率，低调控幅度小，8月后降首付、购房补贴、换房退税等楼市短期刺激性政策频出，11月、12月政策发布密集，聚焦于金融端口，信贷、债券、股权三箭齐发，启动带押过户、预售监管政策调整、落户放宽等政策集中发布，加快惠州楼市复苏进程。全年新增涉宅用地136万平方米，同比下降29%，成交涉宅用地147万平方米，同比下降51%，涉宅用地成交金额112亿元，成交金额同比下降54%。平台公司托底土地市场，民企拿地意愿减弱，央企国企拿地决策趋于谨慎。预计将对中短期内的新房供应形成阶段性影响。自2020年起惠州市场已经历两年降，2022年下半年利好政策频出，但政策效果仍需发酵，叠加居民收入预期降低带来的负面影响，2022年商品房住宅成交面积636万平方米，同比下降39%，成交金额838亿元，同比下降37%。受限跌政策与成交结构变化影响，2022年住宅备案均价呈上升趋势，同比增加2.2%，达13,087元/平方米。（二）报告期公司经营情况总结1、报告期公司总体经营情况回顾（1）本报告期，房地产全年竣工面积约32.48万平方米，结算面积约51.65万平方米。2022年公司签约销售面积26.07万平方米，销售金额为174,051万元。（2）环保版块业务开展情况。公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政策和行业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展EPC工程项目，取得一定突破。与此同时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题已经逐步解决。瀚渝公司按照年度经营计划开展各项技改及产业升级改进工作。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为274,442.22万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。三、核心竞争力分析1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。4、目前重庆瀚渝公司具备11大类37种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。四、公司未来发展的展望向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保适用□不适用截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为274,442.22万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用三、核心竞争力分析1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。4、目前重庆瀚渝公司具备11大类37种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。四、主营业务分析1、概述参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。2、收入与成本（1）营业收入构成单位：元（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用单位：元公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用不适用（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入是□否相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用□不适用2022年，我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，行业持续低迷，销售签约情况较2021年大幅下降（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用不适用（5）营业成本构成行业分类行业分类单位：元说明无。（6）报告期内合并范围是否发生变动是□否详见第十节、八.〈合并范围的变更〉。（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况□适用不适用（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况公司前5大客户资料主要客户其他情况说明□适用不适用公司主要供应商情况公司前5名供应商资料主要供应商其他情况说明□适用不适用3、费用单位：元4、研发投入□适用不适用5、现金流单位：元相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明适用□不适用1、经营活动产生的现金流量净额同比减少，主要系市场持续下滑，销售大幅下降导致回款大幅缩水而形成。2、投资活动产生的现金流量净额同比减少，主要系本期无新增投资且处置现有投资，而较上年相比净额减少。3、筹资活动产生的现金流量净额同比增加，主要系在21年大额归还贷款基础上，22年进一步净偿还贷款。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明□适用不适用五、非主营业务分析适用□不适用单位：元六、资产及负债状况分析1、资产构成重大变动情况单位：元境外资产占比较高□适用不适用2、以公允价值计量的资产和负债□适用不适用3、截至报告期末的资产权利受限情况金楠置业公司借款115,000,000.00元由金楠商贸公司持有的金楠置业公司的100%股权提供质押担保，镇江鑫城公司借款265,000,000.00元由财信弘业公司持有的镇江鑫城公司的75%股权提供质押担保；惠州腾大公司100,000,000.00元借款由财信投资发展公司持有的惠州腾大公司的100%股权提供质押担保。七、投资状况分析1、总体情况□适用不适用2、报告期内获取的重大的股权投资情况□适用不适用3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况□适用不适用4、金融资产投资（1）证券投资情况□适用不适用公司报告期不存在证券投资。（2）衍生品投资情况□适用不适用公司报告期不存在衍生品投资。5、募集资金使用情况□适用不适用公司报告期无募集资金使用情况。八、重大资产和股权出售1、出售重大资产情况□适用不适用公司报告期未出售重大资产。2、出售重大股权情况□适用不适用九、主要控股参股公司分析适用□不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况单位：元报告期内取得和处置子公司的情况适用□不适用主要控股参股公司情况说明威海国兴公司、连云港财信公司在2022年部分业态交房，因区域项目毛利不同，本期交房毛利较上期增加十、公司控制的结构化主体情况□适用不适用十一、公司未来发展的展望（一）发展战略1、2023年，公司的经营战略主要聚焦保现金流、确保交付、稳定经营、严控费用、管理提效五大核心要素；2、公司积极深研行业与资本市场政策，寻求适合于公司的发展机遇。（二）经营计划1、强化现金流管理。现金流是企业的命脉。财信发展在经营上要开源节流，各项目要把经营性现金流补充作为企业日常工作的重中之重，关注并持续跟踪国家相关金融利好政策，并控制好相关支出。2、守红线，保交付。2023年财信发展将继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署，专业条线和项目要密切配合，严控节点，力保按时交付。同时需做好进度和质量的有效平衡，严控工程质量，兑现财信发展上市企业的美好承诺。3、稳定经营。要时时关注核心经营指标的动态变化情况，定期整理反馈，异常情况及时预警，加强财务对经营工作的指导，力争实现流动性与净资产的平衡。4、精打细算，严控费用。加强费用精细化管理，刚性费用需合理评估压减，杜绝不合理支出；日常费用需精打细算，降低各个管理环节的显性和隐形成本。要通过分析，全面把握组织情况、成本构成以及费用变化趋势，进一步形成各项基本费用的管控标准，定期回顾分析，严控预算外费用。5、管理提质提效。加强组织绩效考核，以业绩为导向，以结果论英雄。同时强化总部对项目的服务意识，要躬身入局，充分发挥总部的专业优势，主动去承接项目上的难点问题，帮助项目完成任务、达成业绩。强化统筹，精简繁冗流程又要尊重权责的严肃性。2023年公司将以快周转模式为主，确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，提高公司运营能力。（三）公司面临的风险和应对措施1、房地产领域外部风险：国际形势目前更趋复杂严峻和不确定；行业方面，房地产企业投资力度下滑，企业现金流不断承压。控股股东诉讼事项，在声誉等方面对上市公司造成一定影响。应对措施：紧跟政策导向，分析趋势，因城施策，聚焦地产存量开发销售及现金流安全；提升管理，严控成本管理；做好项目建设，打消消费者疑虑，积极协调控股股东，做好信息披露工作。内部风险：房地产行业2021及2022年不断下行，公司在这两年计提了大额的减值，总资产、净资产等财务指标也大幅减少。加之目前公司存量的地产业务规模比较有限，2021及2022年都没有新增土地储备，因此，公司面临着两方面的主要问题，一是财务指标临近上市公司退市标准，二是公司的可持续发展问题。应对措施：积极做好存量，保障地产业务基本盘；积极关注政策变化，关注市场机会，在政策范围内寻找适合公司的发展机遇。2、环保产业领域竞争加剧的风险。随着国家对环境治理的日益重视，环保产业也将迎来前所未有的发展机遇，但同时工业危废、工业零排放领域的竞争形势将会日趋激烈，公司也将面临更严峻的挑战。对此，公司将合理调整、优化环保板块产业结构，做好轻资产运营模式产业探索及项目落地，加大资源配置，抓住机遇，做好产业发展。